В спецпроекте мая мы расскажем вам о таком непростом, но интересном процессе, как ремонт квартир или домов. Будем рады, если полученные сведения пригодятся вам и помогут в осуществлении интерьерных планов.
И начнём мы с азов — инструкции по перепланировке квартиры.
Что считается перепланировкой?
Не все знают, что к реконструктивным работам, требующим согласования, относятся не только снос и перенос стен, но и остекление и устройство балконов и лоджий, установка кондиционеров, оборудование тамбуров и т.д. Также требуется согласование, если вы проводите перестановку сантехнических и отопительных приборов, меняете размеры и форму дверных и оконных проемов, ликвидируете запасные выходы и кладовые. Одним словом, любое расхождение между фактическим положением дел и схемой БТИ должно быть документально подтверждено.
Чем грозит незаконная перепланировка?
Самовольные действия по перепланировке грозят серьезными штрафами (причем одним штрафом нарушитель не отделается: придется еще и привести квартиру в прежнее состояние). Кроме того, в случае несогласованной перепланировки у вас возникнут неизбежные проблемы в случае продажи квартиры, а также обмена, приватизации или передачи по наследству.
И наконец, в процессе безграмотной перепланировки можно
нарушить прочность и надежность здания, затронуть работу систем канализации,
водоснабжения, газификации и отопления, что принесет нешуточные проблемы не
только вам, но и всем вашим соседям.
Алгоритм действий по перепланировке
- Для начала рекомендуем сходить на консультацию в
межведомственную комиссию (МВК) с эскизом перепланировки. МВК — именно та
организация, которая будет выдавать вам разрешение на перепланировку, поэтому
лучше узнать обо всех деталях из первых рук. Специалисты МВК вам подробно
расскажут, в какие инстанции и с какими документами нужно обращаться.
- Необходимо взять все документы на квартиру: заявление о
перепланировке в установленной форме, подлинники или засвидетельствованные у
нотариуса копии документов на право собственности, технический паспорт
квартиры, согласие в письменной форме всех членов семьи владельца квартиры.
- На основе вашего эскиза в лицензированной организации
составляется и оформляется в установленной форме проект перепланировки. Проект
можно составить в районном проектно-инвентаризационном бюро (ПИБ). На
консультации в ПИБ специалисты предоставят вам список документов и актов,
которые потребуются именно в вашем случае. Можно заказать проект и в другой
проектной организации или архитектурном бюро, если они имеют соответствующую
лицензию.
- Проект должен быть согласован в МЧС, СЭС и АПУ
(архитектурно-планировочном управлении). Кроме того, если проект перепланировки
не относится к типовым, то в его состав должно входить техническое заключение о
возможности планируемых работ (его может разработать любая проектная
организация, имеющая соответствующий допуск СРО).
- Если ваш дом является культурно-историческим памятником,
дополнительно потребуется разрешение от органа по охране памятников
архитектуры, истории и культуры. Либо справка из КГИОП, что ваш дом не является
таким памятником.
- В некоторых случаях (в зависимости от видов работ)
потребуются акт осмотра вентиляционных каналов и дымоходов, акт осмотра
квартир, расположенных ниже и выше, планы верхней и нижней квартир. Пакет
документов зависит от каждого конкретного проекта.
- Если квартира взята в ипотеку, потребуется и согласие от
банка.
- Готовый проект со всем необходимым пакетом документов
рассматривает МВК (межведомственная комиссия) и, если все в порядке, выдает разрешение
на проведение работ. Максимальный срок ожидания — 45 дней.
- По окончанию перепланировки принимающая комиссия оценивает
качество работ. При приемке объекта нужно будет предоставить договор с
организацией на вывоз строительного мусора, договор с лицензированной
строительной организацией на проведение работ и осуществление технического
надзора, акт гидроизоляции «мокрых» помещений (ванной, кухни и т.д.).
- После приема объекта нужно вызвать обмерщика, произвести
новые замеры и получить обновленный технический паспорт на квартиру, в который
внесены все изменения.
- Согласовывать проект можно самостоятельно (после появления в Петербурге многофункциональных центров предоставления государственных и муниципальных услуг — МФЦ — с принципом «одного окна» этот процесс значительно упростился), а можно обратиться в одну из многочисленных фирм, работающих в этой сфере: специалисты таких компаний сами соберут все справки и заявления и согласуют проект. Стоимость перепланировки в первом и втором случаях различается в разы: при самостоятельном согласовании можно уложиться в 20-30 тысяч рублей, а то и в меньшую сумму (вместе со стоимостью проекта), посредники же берут гораздо больше.
Запрет на перепланировку
Если вам отказали в согласовании перепланировки, можно
попробовать обжаловать решение в суде либо просто ликвидировать все замечания,
послужившие основанием для отказа.
Есть целый ряд перепланировок, согласовать которые практически невозможно. В
первую очередь это касается работ, затрагивающих цельность несущих перекрытий,
балок, конструкций и стен. Далее, вряд ли согласуют перепланировку,
затрагивающую целостность вентиляционных шахт, а также масштабный перенос
коммуникаций, труб и стояков (к примеру, запрещено менять местами «мокрые» и
«сухие» помещения, располагая кухню или ванную таким образом, что под ней
находится жилая комната соседей). Кроме того, нельзя планировать комнаты
площадью менее 9 кв.м, вырубать стены для объединения балконов с комнатами и
соединять смежные комнаты с демонтажем перекрытий.
Как узаконить перепланировку постфактум
Делать перепланировку перед тем, как получены все необходимые разрешения, мы категорически не рекомендуем (см. пункт «Чем грозит незаконная перепланировка»). Но если квартира досталась вам уже с незаконной перепланировкой, остается попробовать узаконить изменения по факту. Для этого нужно будет вызвать инженера из БТИ, разработать проект, собрать пакет документов (паспорт на квартиру до перепланировки и после, заключение о состоянии несущих перегородок, заключение от санэпидемнадзора о том, что санитарно-техническое состояние квартиры соответствует установленным нормам, документы на право собственности жилья, заключение госпожарнадзора). После положительного решения вам выдадут новый технический паспорт на квартиру с внесенными в него изменениями.
Полезные ссылки и опыт форумчан
- Адреса и телефоны МФЦ всех районов Петербурга.
- Адреса, телефоны и режим работы районных проектно-инвентаризационных бюро (ПИБ).
- Детальный рассказ о перепланировке и обмен опытом форумчан littleone.
- Много полезных советов от форумчан littleone.
- Сайт с подробными инструкциями по согласованию всех видов
перепланировки в Петербурге.
Текст: Светлана Ворошилова
Обсудить на форуме