Как купить недвижимость

Одна из важных жизненных задач — купить свой дом (квартиру, дачу), чтобы жить самим либо чтобы сдавать кому-то с целью получать неплохой доход. Какие шаги нужно предпринять, чтобы стать счастливым владельцем недвижимости?

Семь шагов

1. Определяем цель покупки: личное проживание, спекулятивная покупка для перепродажи в будущем по более высокой цене, получение текущего дохода от сдачи в аренду, для дарения или передачи кому-то из близких по наследству.
2. Определяем источник финансирования покупки: личные сбережения, ипотечный кредит, материнский капитал, государственные субсидии, зачет имеющегося жилья.
3. Выясняем условия получения необходимого финансирования.
4. Ищем подходящие под наши пожелания объекты недвижимости и уточняем возможные способы их оплаты (есть различные ограничения).
5. Решаем вопрос о привлечении риэлтора для организации оформления сделки.
6. Собираем и подписываем все требуемые для сделки покупки документы, получаем деньги (в случае привлечения заемных денежных средств).
7. Подаем документы в Росреестр на регистрацию сделки.

На вопрос «где искать?» лучшим ответом будет — «в интернете». Сейчас в виртуальном пространстве существует множество сайтов с информацией о продаже жилья, достаточно лишь набрать в поисковике «купить квартиру в … ». Безусловно, можно обратиться с просьбой к риэлторам, но в этом случае надо быть очень внимательным (очень!), т.к. не все риэлторы обладают достаточной юридической квалификацией, данные для своих баз берут все из того же интернета, да и вряд ли есть такой риэлтор, который согласиться оказать услугу только поиска объекта без ведения сделки целиком до покупки.

Как минимизировать риски при покупке недвижимости?

Обезопасить себя от недобросовестных риэлторов можно, соблюдая простые меры предосторожности. Предпочтительно сотрудничать не с частным риэлтором, а выбирать агентство недвижимости с длительной историей и без негативных отзывов.

Проверить агентства можно через сайты с черными списками, например, здесь и здесь.

Если риэлтор не выполняет какие-либо обязанности по договору, не тяните — расторгайте этот договор; если риэлтор не отстаивает интересы вашей стороны в сделке, а работает по принципу «и нашим, и вашим» или слишком лояльно идет на уступки продавцу, вам стоит также отказаться от его услуг. К слову, не нанимайте себе того же риэлтора, который представляет какие-либо интересы другой стороны по вашей сделке.

Если вы решите обратиться в агентство, то можете рассчитывать на защиту своих прав, предусмотренную Законом «О защите прав потребителей». Если выбор падет на частного риэлтора, то он должен быть зарегистрирован в качестве ИП, и с ним вы оформляете договор на оказание услуг по поиску объекта жилой недвижимости. Предусмотрите в условиях договора, чтобы работающий на вас риэлтор был обязан произвести своими силами (от вашего имени и за ваш счет) оформление всех необходимых документов по сделке и получить оригиналы правоустанавливающих документов в Росреестре. В противном случае заниматься этим придется вам, а деньги вы заплатите за услугу предоставления вам базы данных квартир и организацию их просмотров.

Имейте также в виду, что условия договора с агентством недвижимости или частным риэлтором, обязывающие вас выплатить какую-либо неустойку агентству в случае принятия вами решения о прекращении сотрудничества с ним и расторжении договора, — недействительны. Единственное, что вы обязаны в таком случае возмещать — документально подтвержденные расходы исполнителя, произведенные им в целях исполнения договора до получения извещения о его расторжении договора (ст. 32 Закона «О защите прав потребителей»).

Стоит также проверить продавца заинтересовавшей нас недвижимости. Конечно же, вы не сможете со стопроцентной вероятностью узнать надежность того, у кого собираетесь купить недвижимость, поэтому вот несколько практических выводов на эту тему. Если вы покупаете недвижимость у организации в строящемся жилье, то обязательно и внимательно читайте информацию об объекте на сайте компании и не стесняйтесь попросить копии учредительных документов. Самым распространенным вариантом является продажа жилья по Федеральному закону от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

В этом случае законодательно за покупателем закреплено достаточно много гарантий в случае проблем со строительством. Обращайте внимание также на то, что все деньги на строительство имеют инвестиционный характер, и если «на дворе» очередной кризис, то надо понимать, что объект просто может быть и не достроен вследствие его удорожания в процессе стройки. Также не лишним будет уточнить у застройщика о правах на земельный участок, на котором будет вестись строительство. В частности, если он находится у застройщика на правах аренды, то уточнить, будет ли он выкупаться в дальнейшем и на каких условиях.

Жилье может строиться в рамках жилищно-строительного кооператива (ЖСК). В этом случае надо иметь в виду, что вы приобретаете пай в кооперативе, а жилье станет вашей собственностью только после полной выплаты паевого взноса. В этом случае крайне рекомендуется запастись вниманием, временем, дружественным юристом и прочитать Устав кооператива (цели деятельности, органы управления, правила внесения паевых взносов, сроки строительства и т.п.). Если по 214-ФЗ интересующая вас информация в обязательном порядке есть на сайте застройщика, то ЖСК размещать такую информацию не обязаны. Правила покупки жилья в ЖСК разительно отличаются от покупки по 214-ФЗ и не в лучшую для потребителя сторону. Например, кооператив может изменить окончательную цену за объект (тогда как по закону № 214-ФЗ окончательная цена фиксируется в договоре). Законом № 214-ФЗ предусмотрены сроки сдачи новостройки, по правилам ЖСК, установленным действующим законодательством (Жилищный кодекс РФ), такого нет. Т.е., к сожалению, на сегодняшний день приобретение жилья в ЖСК по своим гарантиям намного проигрывает по сравнению со стройкой по 214-ФЗ.

Вы можете покупать жилье и у физических лиц. В данном случае необходимо попросить показать оригиналы документов на объект недвижимости и оригинал паспорта. Правоустанавливающие документы помогут выяснить, сколько собственников зарегистрированы за желанным объектом недвижимости. Если несколько, то вы будете согласно закону приобретать доли каждого так, чтобы в целом это образовало 100% от долей на объект недвижимости. Также необходимо заказать в Росреестре выписку из единого реестра прав на недвижимое имущество на объект сделки. Для этого надо знать адрес, кадастровый номер (это для домов, земельных участков) и уплатить государственную пошлину. Это сделать может как покупатель, так и продавец.

Не последние люди в данной ситуации — супруги. Если, например, вам продают квартиру, которая была приобретена, когда продавец состоял в браке, то такая квартира, скорее всего (если между супругами нет соответствующего соглашения), является их общей собственностью. В соответствии со статьей 35 Семейного кодекса супруг вправе оспорить сделку в течение года с момента ее совершения, если докажет, что о такой сделке не знал. Для этого та же статья требует нотариального согласия второго супруга на совершение сделки (заключения договора). Также крайне желательно, но далеко не всегда исполнимо, попросить у покупателя справку о том, что он не состоит на учете в психо-неврологическом диспансере. Особенно это касается «пожилых продавцов». Дело в том, что всякие сделки имеют сроки давности — сроки, в течение которых заинтересованная сторона (например, родственники) могут обратиться в суд и оспорить сделку. Общий срок давности по Гражданскому кодексу составляет 3 года, но может быть увеличен и до 10 лет.

Юридическое оформление покупки недвижимости

Финальные шаги (6 и 7 из нашего плана) завершают процесс покупки недвижимости. 

Для начала позвольте уточнить, что, как бы хорошо и грамотно ни был бы написан договор на приобретение объекта недвижимости, он в соответствии с Гражданским кодексом РФ (статья 219, 551 ГК РФ) не будет иметь силу без государственной регистрации перехода права собственности на такой объект. На сегодняшний день за это отвечает федеральный орган исполнительной власти — Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).

Дальше постараемся разобраться с процессом приобретения недвижимости до момента получения документа о праве собственности из Росреестра. Надо иметь в виду, что всех деталей не разобрать, т.к. с юридической точки зрения каждый договор индивидуален и может иметь много нюансов, которые нельзя обобщить в какой-либо инструкции.

Собственно совершение сделки по приобретению объекта недвижимости включает в себя подписание договора на приобретение объекта недвижимости и сбор необходимых документов для регистрации права собственности. На практике между этими двумя действиями может пройти очень много времени.

Если вы заключаете договор об инвестировании строительства жилой недвижимости по 214-ФЗ, то в этом случае, во-первых, вряд ли вы сможете повлиять на условия договора, а во-вторых, комплект документов для регистрации права собственности вам помогут подготовить специалисты компании-застройщика.

Если вы вступаете в члены ЖСК, то переход права собственности будет оформляться актом (договором) о передаче объекта по факту полной выплаты паевого взноса.

Если вы покупаете недвижимость у физического лица, то договор купли-продажи помогут составить только юристы. Они же подскажут, какие документы необходимы для регистрации перехода права собственности.

На заметку: если возникают какие-то вопросы о правилах перехода права собственности, о комплекте документов, о правилах уплаты государственной пошлины, то можно это узнать самостоятельно, позвонив по единому справочному телефону Росреестра (8 (800) 100 34 34). Заодно оцените квалификацию вашего риэлтора, если вы воспользовались его услугами в части подготовки и подачи пакета документов на регистрацию. Зачастую по вине недостаточно квалифицированных риэлторов приходится неоднократно довозить различные документы, отодвигая момент регистрации перехода права собственности на приобретаемый объект недвижимости, а иногда и вовсе подавать документы заново в связи с пропуском срока подачи полного пакета.