На рынке недвижимости Москвы и Санкт-Петербурга в последние годы появляются предложения по продаже апартаментов. Попробуем разобраться, что это за вид недвижимости и стоит ли бросать все и немедленно переселяться в апартаменты.
[BLOCK color=orange]Что это за недвижимость?[/BLOCK]
Этот вид недвижимости позиционируется как новый формат жилья по более низкой цене по сравнению с квартирами. Помещения меблированы, с чистовой отделкой и имеют ванную и санузел, при этом лишены статуса жилого помещения.
[BLOCK color=orange]Специфический статус апартаментов[/BLOCK]
В российском законодательстве отсутствует термин «апартаменты», то есть конечный результат строительства — «апартаменты» — юридически не определен. А это означает, что компания, продающая апартаменты на этапе строительства, не обязана соблюдать законные гарантии, закрепленные Федеральным законом для инвесторов в строящихся многоквартирных домах, а также Федеральным законом «О защите прав потребителей».
Застройщик может:
- не включить в договор полной информации об объекте,
- не указать точной цены объекта,
- не зарегистрировать договор инвестирования строительства апартаментов.
То есть, если вы покупаете квартиру, то гарантии даны законом, а если апартаменты — то надо держать «ушки на макушке» и крайне желательно оформление и ведение сделки доверить профессионалу.
В отличие от покупки квартиры в многоквартирном доме, покупатель апартаментов не приобретает право на общедомовое имущество — лестницы, лифты, подвалы, придомовая территория и т.п.
[BLOCK color=orange]Можно ли прописаться в апартаментах?[/BLOCK]
У этого вида недвижимости отсутствует статус жилого помещения, а это означает, что оформить постоянную регистрацию по месту жительства невозможно.
Для чего нужна постоянная регистрация:
- необходима при получении индивидуального номера налогоплательщика (ИНН),
- при получении полиса обязательного медицинского страхования,
- для записи ребенка в дошкольное образовательное учреждение.
Даже временную регистрацию можно оформить не во всех случаях, а только, если предполагается, что апартаменты будут иметь статус гостиницы (т.е. правила регистрации идентичные с теми, которые действуют для гостиниц).
[BLOCK color=orange]Особенности апартаментов[/BLOCK]
- Застройщик не обязан соблюдать обязательные требования, предъявляемые для жилых помещений. А это, например, уровень вибрации, жилая зона для строительства жилья в соответствии с правилами зонирования, недопустимость расположения ванной, уборной или кухни над комнатами, строительство объектов социальной инфраструктуры — сады, школы, поликлиники.
- Зато можно делать любую перепланировку на свой вкус.
- Специфика апартаментов также будет включать наличие на территории комплекса служб бытового сервиса: прачечных и химчисток, услуг по уборке помещений, ресторанов.
[BLOCK color=orange]Как еще использовать апартаменты?[/BLOCK]
Статус нежилого помещения дает возможность вести предпринимательскую деятельность там, где проживаешь. Это может быть как плюсом, так и минусом, так как надо быть готовым к тому, что соседи смогут использовать апартаменты под офис или под производство какой-либо продукции.
[BLOCK color=orange]Как дела обстоят с налогами?[/BLOCK]
- Стоит упомянуть о налоге на имущество физических лиц. В отношении жилых помещений на сегодняшний день предусмотрены некоторые льготы. В отношении нежилых помещений никаких льгот нет. При этом кадастровая стоимость квадратного метра коммерческих помещений будет выше, чем для жилых помещений.
- Имущественный вычет по налогу на доходы физических лиц также применим только к жилой недвижимости. Приобретая апартаменты в качестве жилплощади (если вы ранее еще не использовали свое право на получение имущественного налогового вычета), вы опять же не сможете претендовать на этот вычет.
[BLOCK color=orange]Выгодно ли приобретать апартаменты с коммерческой точки зрения?[/BLOCK]
- Покупать подобную недвижимость, надеясь на выгодную перепродажу в будущем, не выглядит разумным. Слишком специфичен и ограничен круг возможных покупателей в будущем.
- Апартаменты наиболее привлекательны в этом смысле для корпоративных инвестиций, когда крупная организация, имеющая филиальную сеть в различных городах или активно привлекающая работников из других городов и стран, обеспечивает их жильем в апартаментах.
- Другой категорией покупателей, которые получат выгоду при покупке апартаментов в собственность, являются иногородние бизнесмены, ведущие бизнес в Петербурге, которым часто приходится жить в гостиницах или на съемных квартирах.
- Для тех, кто собирается сдавать приобретенные апартаменты в аренду, приобретение такой недвижимости имеет смысл, только если покупатель готов оплатить приобретаемую недвижимость практически полностью за счет собственных денег. Это ситуация, когда вы ну вообще не представляете, куда, кроме банка, вложить свои деньги, чтобы получать доход, либо деньги достались вам «безвозмездно» выигрышем в лотерею или от продажи какого-то унаследованного или подаренного имущества. В остальных случаях разумнее вложить деньги в другой бизнес или положить на депозит в надежный банк. Опустим риски, связанные с лопнувшими банками и национализацией недвижимости.
Доходность жилой недвижимости или апартаментов от сдачи в аренду будет ниже, чем ставка по ипотечному кредиту. Срок окупаемости вложений будет зависеть от соотношения заемных и собственных денежных средств. Чем больше заемных, тем дольше ждать выхода на чистый доход, перекрывающий затраты на обслуживание долга.
[BLOCK color=orange]Подсчитаем (не)выгоду[/BLOCK]
Приведем простой пример расчета для одного из имеющихся на сегодня на рынке предложений по продаже апартаментов.
Условия задачи:
- Соотношение собственных и заемных средств 50/50.
- Стоимость объекта (100 тыс.руб./кв.м.) недвижимости 3 600 000 руб.
- Ставка по ипотечному кредиту 13% годовых.
- Рассмотрим кредит на 10 лет.
- Ставка (средняя по Санкт-Петербургу) арендной платы в апарт-отелях за помещение площадью 35-40 кв.м. за минусом налога на доходы физических лиц (для рантье) 35 000 р. - 4 550 р. = 30 450 р.
- Расходы на содержание помещения около 10 000 р./мес. (выплаты в управляющую компанию)
Кредитный калькулятор онлайн на сайте любого банка даст нам вот такие результаты:
- Кредит 1 800 000,00 руб. на 120 месяцев под 13% годовых. Не учтены никакие комиссии.
- Размер ежемесячного платежа: 26 876,00 руб.
- Общая сумма выплат: 3 225 240,00 руб.
- Переплата за кредит: 1 425 240 руб. или 79,18% от суммы кредита.
- Начало выплат: октябрь 2015. Окончание выплат: октябрь 2025.
Итог:
30 450 руб. — 10 000 руб. — 26 876 руб. = минус 6 400 руб. наш чистый ежемесячный отрицательный результат. И это еще без учета налога на имущество. И так на протяжении 10 лет!
Даже если предположить, что ставки арендной платы в апарт-отелях Санкт-Петербурга вырастут ввиду роста популярности данного вида недвижимости, пока относительно нового для нашего региона, то расчет может выглядеть примерно так:
50 000 руб. — 6 500 руб. (13%) — 10 000 руб. — 26 876 руб. = 6 624 руб. в месяц будет оставаться у нас после всех выплат с учетом кредита. Не очень впечатляет.
А если в этих расчетах поменять соотношение доли собственных и заемных средств или увеличить ставку ипотечного кредита, то картина станет совсем печальной.
[BLOCK color=orange]В сухом остатке[/BLOCK]
Плюсами этот вид недвижимости обладает только для определенной категории потребителей. Если рассматривать частных покупателей, то апартаменты могут быть интересны для тех, кто имеет уже квартиру (дом), где прописан, и планирует приобретать недвижимость исключительно в дополнение к имеющемуся жилью. На сегодняшний момент законом не предусмотрены такие же гарантии защиты интересов покупателей, как в случае с объектами жилого строительства.
Расчеты проводили Анна Михнина и Наталья Виноградова
Обсудить на форуме