Вы почти что счастливый обладатель новой квартиры? Дело за малым — подписать договор о купле-продажи. Но не стоит слишком спешить. Специалисты настоятельно советуют провести экспертизу новой квартиры. Зачем это надо и как осуществить?
Проведя экспертизу, вы можете гарантированно получить законную денежную компенсацию за дефекты и недостатки, а в крайнем случае — вовремя обнаружить аварийное состояние жилья.
Увы, в 90 % случаев в ходе экспертизы новой квартиры выявляются нарушения существующих строительных норм и правил. В Федеральном законе № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…» минимальный гарантийный срок нового строительного объекта — 5 лет. В течение этого времени покупатель может провести независимую экспертизу жилья и предъявить застройщику претензию. Средняя сумма составляет — от 190 000 до 550 000 рублей (в зависимости от количества комнат в квартире).
Помимо того, что дефекты влияют на качество проживания, они могут существенно изменить рыночную стоимость квартиры. Ее будет непросто продать в случае необходимости, но эти потери можно заранее компенсировать.
В случае выявления недостатков в соответствии с законом можно требовать от застройщика два варианта решения проблемы:
- Соразмерное уменьшение цены договора — самый оптимальный вариант. В этом случае можно получить от застройщика денежную сумму, которая равна рыночной стоимости работ и материалов, необходимых для устранения дефектов.
- Возмещение своих расходов на устранение недостатков — не рекомендуется. Если сделать ремонт до проведения независимой экспертизы, застройщик с большой долей вероятности будет отрицать факт наличия былых недостатков или степень их сложности.
Какие сроки проведения экспертизы квартиры и каков порядок действий?
Экспертиза длится не более одного часа. Она проводится без вскрытия изоляционных и отделочных материалов с применением современного оборудования, поэтому какие-либо неудобства отсутствуют, в квартире могут находится дети.
Зачастую исполнители берут на себя юридическое сопровождение дела и представление интересов заказчика во всех инстанциях вплоть до вынесения судебного решения и получения денежной компенсации от застройщика.
Что делать, если уже подписан акт приема-передачи квартиры от застройщика?
В устной форме застройщик наверняка не раз повторит, что подписывая данный акт, покупатель не имеет претензий к застройщику и не может в дальнейшем их предъявлять. Да и в самом акте есть строчка примерно следующего содержания: «Техническое содержание квартиры проверено такими-то службами и соответствует нормам. Стороны претензий друг к другу не имеют».
Знайте — это уловка.
На новый жилой объект по-прежнему распространяется гарантийный срок и ответственность за его качество. Можно смело ссылаться на ч. 6 ст. 7 «Об участии в долевом строительстве…»
По каким параметрам можно провести экспертизу?
- Экспертиза окон и оконных блоков: выявляется бракованная фурнитура, дефекты уплотнительных элементов, механических повреждений и трещин, производится замер отклонений от вертикали и горизонтали, проверка на соответствие другим нормативным требованиям.
- Экспертиза подготовки поверхностей стен и потолков: выявляется наличие неровностей, отклонений стен от плоскости, от вертикали и горизонтали, отклонений стыков стен от прямых углов.
- Экспертиза стяжки пола: исследуется наличие трещин, неровностей, отклонений от плоскости, мест отслоения стяжки от основания, наличие или отсутствие гидроизоляционных материалов между стяжкой, стенами и перегородками.
- Экспертиза качества наклейки обоев: проверка стыков обоев по рисунку, наличие или отсутствие доклеек, отслоений, воздушных пузырей, перекосов. Выявляется заклейка обоями плинтусов, розеток, выключателей и др.
- Экспертиза шумоизоляции: проверяется обеспечение требуемой шумоизоляции и соблюдение строительных норм по защите от шума.
- Обследование качества кладки кафельной плитки: изучается наличие отклонений ширины швов и неровностей плоскости, расположения швов от вертикали и горизонтали, несовпадений профиля швов на стыках.
- Экспертиза линолеума: обследуется качество сваривания швов, наличие волн и плотности прилегания к основанию, зазоров и щелей между плинтусами и покрытием пола, стенами, определяются места отклонения поверхности линолеума от горизонтальной плоскости.
- Экспертиза качества малярных работ: проводится обследование стен, потолков, труб, радиаторов отопления – готовы ли поверхности к окрашиванию: наличие неровностей, дефектов, потеков краски, следов от кисти и валика.
- Кадастровая экспертиза и обмен общей площади: проверка реальной площади квартиры и ее сверка с указанными данным в акте приема-передачи или договоре.
- Тепловизионное обследование квартиры: поиск скрытых дефектов в монтаже стеклопакетов, балконных блоков, в стыках стеновых панелей и швах перекрытий теплоизоляции, которые могут стать причинами нарушений микроклимата помещений. Помимо этого – выявление воздушных пробок и засоров в батареях и системе отопления, дефектов в монтаже теплых наливных полов, поиск мест критического перегрева электрической проводки.
- Радиационное обследование квартиры: измерение уровня радиации и обнаружение строительных материалов, зараженных радиоактивными элементами.
- Электромагнитное обследование квартиры: анализ электромагнитных полей, поиск источников электромагнитного излучения. Отметим, что этот пункт неоценим для каждого жителя большого города, особенно если рядом находятся электростанции, высоковольтные линии, аэропорты, заводы, научные институты и др.
А если мне нужна экспертиза после затопления?
Не важно, затопили вы или вас, но порядок действий таков:
- Необходимо прекратить воздействие воды на пол и стены. Оповестить соседа, если виновник аварии он, или прекратить поток воды, если это случилось в вашей квартире.
- Немедленно обратиться в управляющую компанию, чтобы ее представители зафиксировали факт залива с указанием точного времени, составив акт осмотра помещения. Без этого документа доказать что-либо сложно, поскольку не существует методики определения давности залива.
Нужно ли проводить независимую экспертизу?
Первым делом любой пострадавший хочет провести экспертизу для определения размера ущерба. Однако это не рекомендуется делать, поскольку если сделан хороший ремонт, то сразу после того, как уберутся последствия потопа, большинство дефектов будут отсутствовать на момент осмотра в ближайшие несколько дней, а проявятся значительно позже. В момент проверки фиксируются фактические данные. Поэтому делать экспертизу целесообразно не ранее, чем через две недели после залива.
Важная тонкость — необходимо уведомить виновника залива о предстоящем осмотре, отправив телеграмму с уведомлением о вручении и получить копию
Текст может быть следующим: «Такого числа, в такое-то время в квартире по адресу ….. состоится строительная экспертиза по определению стоимости восстановительного ремонта после залива. В случае вашей неявки экспертиза состоится без Вас». Дело в том, что отсутствие копии телеграммы и уведомления может привести к отказу для рассмотрения отчета.
Если виновники залива готовы компенсировать ущерб вне официальных разбирательств и предлагаемая сумма приемлема, лучше согласиться, поскольку судебная тяжба будет длиться не один месяц. Однако существует вероятность, что соседи будут платить сумму частями, ожидая устранения вами последствий залива и, как следствие, доказательств оного. На этом выплаты прекратятся. В этом случае доказать сумму ущерба без акта экспертизы очень затруднительно.
Судебная практика показывает, что экспертизу залива стоит делать в любом случае — она может сыграть решающую роль в защите ваших интересов.
Как выбрать экспертную компанию?
- Эксперт должен обладать специальными знаниями в области строительства — иными словами, иметь диплом о высшем профильном образовании. В том числе в области ценообразования в строительстве. Помимо этого, он должен иметь квалификацию судебного эксперта.
- Обратите внимание на наличие инструментальной базы компании. Каждый прибор, которым производится измерение, должен иметь действующее свидетельство о проверке. Иначе результаты обмеров могут быть осмотрены в ходе судебного разбирательства как сомнительные.
- Обязательно наличие лицензионного программного обеспечения для расчета сметной стоимости ущерба.
- Ознакомьтесь с лицензионными документами компании. Профессиональное учреждение состоит не в одной саморегулируемой организации. Должно быть наличие права на проведение работ по обследованию зданий и сооружений и проведение проектных работ.
Сколько мне будет стоить экспертиза?
Ориентировочно стоимость экспертизы новой квартиры начинается от 4000 рублей. Стоимость экспертизы ущерба после залива — от 3500 рублей.
Куда обратиться за экспертизой жилья
- Санкт-Петербургский институт независимой экспертизы и оценки – http://inexpert.ru/
- Центр оценки и экспертизы – http://www.ekspertizaspb.ru/
- Центр судебно-экспертных исследований – http://zaliv-ocenka.ru/
- Общество по защите прав потребителей Санкт-Петербурга и ЛО – http://baddom.ru/
- Центр научных исследований и экспертизы – http://www.cniie.ru/
- «Росстройэксперт» – http://www.rosstroyexpert.ru/
- «Оценочная компания №1» – http://www.centroocenki.ru/
Подготовила Ольга Гончаревская