Как выбрать участок для дома или дачи — советы эксперта

Интервью проводит эксперт по семейным финансам, автор блога MoneyPapa.ru (MP).

Ольга: Здравствуйте! Проблемы, с которыми можно столкнуться разные: начиная от того, что участок может оказаться не в собственности; на нем нельзя будет построить дом; можно прождать несколько лет электричества или дороги к участку и так и не дождаться этого и т.д. Есть и другие не менее очевидные на первый взгляд проблемы: невозможность сделать колодец или пробурить скважину; непомерные коммунальные платежи, плохие соседи, плохое управление поселком, что влечет, например, разбитые дороги, воровство и так далее.

Ольга: Задайте себе вопрос «Что мне нужно?». Расставьте приоритеты и сузьте поиск. Какой дом вы планируете строить на этом участке - одноэтажный или в несколько этажей (от этого зависит площадь участка)? Хотите выращивать на нем овощи или цветы (требования к ландшафту, качеству почвы, площади, водопроводу и т.д.). Вы планируете жить постоянно, только в теплый сезон, приезжать на выходные и праздники (от этого существенно зависят стоимость и затраты на утепление дома, окружение, инфраструктура). Хотите быть поближе к родителям или детям (район, близость к городу и транспортная доступность). Хотите проживать с детьми (наличие детских площадок, охраны и прогулочных зон). Какой у вас бюджет (район, качество участка и поселка/нас.пункта)? Сколько вы можете себе позволить платить за участок и дом в месяц и год, на обслуживание и налоги? На все эти и другие вопросы нужно ответить до того, как вы начнете что-то смотреть.

Ольга: С точки зрения рисков, я бы отметила следующие самые важные моменты:

Ольга: Да, конечно.

Готовность поселка. Готовый поселок это поселок, в котором подключено электричество и работает водопровод, построены дороги, обустроены общие территории (забор, пункт охраны, детские и спортивные площадки и т.д).

Обещать — не значит построить! Вы даже не представляете, сколько поселков годами стоят недостроенные и являются просто чистым полем, поделенным на участки. Лучший совет — покупайте в готовом поселке. Я не утверждаю, что нельзя покупать «в стройке». На этапе строительства есть свои плюсы: цены ниже, выбор больше. Но есть огромные риски того, что вы не дождетесь обещанного никогда, либо через 3-5 и более лет.

Коммуникации. Минимально необходимый объем, без которого совсем никак — это дороги и электричество. Далее по значимости наличие водопровода, далее газ (если вы рассматриваете круглогодичное постоянное проживание).

Электричество. В данном вопросе есть два основных момента: наличие электричества в поселке как такового и его достаточность. В поселке есть электричество, когда физически оно включено (горят фонари, гудит подстанция). Если физически еще ведутся работы, то попросите технические условия. Электричество может быть, но если на 100 участков будет выдано 100 квт, то вы даже чайник не подогреете. Рассчитать самое минимальное количество электричества просто: количество участков умножается на 5кВт и делится на 2 (это самый минимум). Не верьте в рассказы о том, что вы сможете получить мощность самостоятельно. Если это и возможно, то займет очень много времени и денег.

Вода. Наличие централизованного «зимнего» (залегающего на глубине и не промерзающего зимой) водопровода это большой плюс. Помните, что не везде можно сделать колодец или неглубокую скважину. Стоимость бурения вместе с насосом, работами и так далее может достигать полумиллиона рублей, т.к. вода может залегать на глубине 80 и более метров. И самое обидное, качество этой воды может быть плохим (тяжелые металлы и пр.). Вопрос с водой критически важно выяснить до покупки участка. Если централизованный водопровод есть, попросите у девелопера паспорт скважины (где будет результат анализа воды), если планируете делать колодец, узнайте у жителей близлежащих домов, как они решили вопрос с водой, на какой она глубине и так далее.

Газ. Наличие газа это, конечно, хорошо, но не критично, если вы не планируете проживать в доме круглый год. Ожидание подключения газа может занять несколько лет, за это время вы построите дом. Переделывать электрическое хозяйство под газ будет очень хлопотно и дорого. Если газ проходит мимо участка, подведение его к вашему дому, проектирование и оборудование будут стоить около 300 тыс. руб. и более (по Ленобласти). Если труба, находится не у дома, вести ее к вам будет стоить целое состояние. Основная идея газа это экономия на электричестве. Но разницу в 300 000 рублей и более придется отбивать очень долго, поэтому это не всегда оправдано при проживании, например, по выходным дням или в течение 2-3 месяцев в году.

Инженерные сети почти всегда строятся в таком порядке: газ, вода, дороги и электричество. Сначала прокладывается газ, потом вода, далее кладутся дороги и после устанавливаются электрические столбы. Это связано с технологией. Если вы приехали в поселок, где есть дороги и вас уверяют, что газ и воду проведут позже, это, скорее всего, обман. Сделать это конечно возможно, но за двойную цену, так как придется вскрывать дороги и скорее всего за счет собственников.

Ольга: Это важнейший пункт. Он самый простой, но почему-то до сих пор люди верят в договоры на коленке, а потом жалуются на потерю денег. На каждый земельный участок должен быть отдельный кадастровый паспорт и свидетельство о собственности. Перед покупкой рекомендую заказать выписку по участку в любом МФЦ (5 рабочих дней). В ней будут указаны возможные ограничения по участку, например, сервитуты или, что хуже, залог участка. При покупке должен заключаться прямой договор купли-продажи с регистрацией в ФРС. При покупке воспользуйтесь либо ячейкой, если покупаете у физ. лица, либо аккредитивом, если покупаете у юр лица. И в том и другом случае, деньги переходят продавцу только после того, как вы получаете новые документы (подтверждающие собственность) на свое имя.

Ольга: Репутация застройщика складывается из реализованных им проектов. Самый правильный способ — съездите в построенные проекты, дойдите до детской площадки, там всегда можно кого-то найти и спросите, как работает управляющая компания, есть ли какие-то серьезные проблемы.

Можно почитать отзывы о застройщике, но здесь надо быть довольно скептичным, поскольку это непроверенная анонимная информация, за которую никто не отвечает. 90% отзывов пишут конкуренты друг о друге.

В рамках интернета реальную ситуацию лучше всего оценить в группах поселков в соц сетях.

Если группа не модерируется застройщиком (т.е. например, «стена» открыта для обсуждений), то в ней могут быть описаны реальные проблемы жителей и видно, как застройщик их решает.

Ольга: Вы абсолютно правы.

Транспортная доступность. Это пункт точно входит в список самых важных. Речь идет не об удаленности от города, а о том, какими способами и как быстро можно добраться до вашего участка. Лучше съездить в поселок (до покупки) в разные дни (будни и выходные), чтобы оценить загруженность трасс. Оцените возможность добраться до дачи общественным транспортом. Это особенно важно, если вы планируете строить дом для постоянного проживания. Ни один дом в мире, даже самый крутой и в самом прекрасном месте, не стоит того, чтобы проводить в машине или транспорте 3-4-5 часов времени каждый день.

Прогулочные зоны, детские и спортивные площадки. В нормальных поселках, предназначенных для семейного и/или сезонного проживания, наличие детских и спортивных площадок и прогулочных зон — это норма. Если вы не можете себе позволить участок в таком поселке, убедитесь, что хотя бы за территорией поселка есть, где прогуляться с детьми. Невозможно безвылазно сидеть дома, особенно с детьми.

Ольга: Я бы сказала, что это миф. И на ИЖС и на «ДНП» вы сможете получить собственность, построить дом, получить на него свидетельство, прописаться и проживать постоянно. Достоинства ИЖС состоят в том, что вы сможете получить налоговый вычет и использовать материнский капитал, а для ДНП не сможете. Недостатки ИЖС: а) вам придется согласовать проект дома и получить разрешение на строительство. В «ДНП» можете строить сразу.

Ольга: Вот еще ряд критичных вопросов, о которых стоит подумать:

Бесконечная стройка. Если девелопер строит быстро и продает быстро, то и жильцы начинают строиться быстро. Большая часть поселков, которые строились годами, потом стоят полупустыми много лет, так как у собственников за годы строительства поселка поменялись планы и возможности. В таком поселке вы будете жить «на стройке» годами.

Соседи. Если вы покупаете участок в готовом поселке, у вас есть прекрасная возможность узнать своих соседей. Лучше всего приехать в выходные и познакомится с ними. Вам необязательно становиться лучшими друзьями, но соседи по даче это важно. Скорее всего вы будете часто их видеть и слышать.

Почва. Качество почвы это очень важный момент и он напрямую влияет на то, сколько вам придется потратить денег в дальнейшем при освоении участка. Самые серьезные проблемы, с которыми могут столкнуться покупатели это заболоченный участок. Рекомендации простые: обязательно походите по своему участку ногами, лучше во влажное время или после дождя, посмотрите на срез дренажной канавы, наличие камышей. Отличное основание для стройки — песок. Песок — наилучший естественный дренаж — вспомните сосновый лес, который достаточно сухой даже в дождливую погоду. Еще очень важный момент — наличие нормальной, достаточно глубокой дренажной канавы вдоль участка. Их отсутствие это признак того, что девелопер сэкономил на их строительстве, и ваш участок будет подтапливаться, а дорога вдоль участка очень быстро придет в негодность.

Безопасность. Для меня это тоже момент из разряда критичных. Здесь речь как о безопасности имущества, так и о безопасности семьи и детей. Загородные дома и дачи очень часто грабят – просто подгоняют машину к дому и выгружают его содержимое. На территорию могут выбрасывать строительный мусор. По территории могут бродить хулиганы, пьяные строители и т.д. Если планируете строить нормальный дом, делать в нем какую-то «обстановку» и покупать мебель, жить в нем с детьми, то наличие охраны и внешнего забора — это достаточно важные моменты.

Ольга: Привлечение агента имеет свои плюсы и минусы.

Плюсы:

Минусы:

Ольга: Покупка участка для вашего будущего дома это очень важный и замечательный шаг. Но помимо этого, это и серьезная семейная инвестиция. Я бы посоветовала всем, кто планирует купить дачу или участок следовать общеизвестной поговорке «доверяй, но проверяй». Не принимайте решение слишком поспешно, проверяйте документы и информацию, которую обещают в рекламе, не ведитесь на слишком дешевую цену (чаще всего ее предлагают не просто так). И, конечно, я желаю всем найти участок своей мечты, построить там уютный дом, который станет любимым местом для отдыха с семьей и друзьями.

Интервью давала:

Ольга Райчук

Сосновские Озера

Руководитель Проекта www.sosnovo-lakes.ru

МР: MoneyPapa.ru — эксперт по семейным финансам.